空き家問題解決します!あえて問題を抱えた物件に投資する空き家投資家の考え方とは?

「空き家問題」について耳にする機会が近年増えてきていますが、少子高齢化や地方都市の過疎化、人口減少などの影響を受け日本全国の空き家率は上昇する一方です。

空き家調査は1963年から3年ごとに実施されていますが、2015年に発表されたデータによると空き家数は過去最高の820万戸となり、これは全国の13.5%に相当します。1988年当時は394万戸でしたが、2008年には757万戸となり、およそ20年で2倍になった計算となります。空き家率も1998年に10%を超え、それ以後も増加が続いています。つまり、空き家問題は深刻化しているのです。

出典:総務省統計局統計調査部

空き家と言うと「売れない、貸せない、壊せない」の三重苦と言われることもあり、空き家のまま状態が悪化し、人が住めるような状態ではなくなった物件に対して、所有者が固定資産税を支払い続けている、という状況も珍しくありません。不労収入の代表的な手法と言えば不動産投資ですが、不動産投資家の多くは空き家を対象としておらず、不動産投資市場が活性化したとしても問題の解決には結びつかないのが現実です。

そんな中、問題だらけに思える空き家を投資対象とし、驚きの手法で利益を上げている投資家もいます。「問題があるからこそ、それを解決した対価としてお金がもらえる」と話すのは空き家を専門とした不動産投資会社、株式会社ベルの代表取締役 礒崎和彦氏です。わざわざ空き家問題に真っ向から勝負を挑むのはなぜなのか、空き家問題の解決を目指しながら投資を成功させている礒崎氏のやり方について株式会社ベルがオフィスを構えるGINZA SIXのWeWorkオフィスにて話を聞きました。

問題を解決するからこそお金がもらえる

株式会社ベル 代表取締役 礒崎和彦氏

普通の不動産投資は問題がない物件に投資を行います。

問題をできるだけ避けて高利回りを実現させるのが不動産投資の全体の9割じゃないかと私は思っています。私たちのやり方は逆で、問題がある物件こそ引き受ける、という形の不動産投資です。普通の不動産投資のやり方では、内見を行う際には雨漏りや床の傾き、シロアリなどの問題がないかどうかを必ずチェックしましょう、見落としがないようにチェックリストに沿って、注意深くそれらの問題を避けましょう、と教わります。

私たちの場合は、逆にそれらの問題は全て買う理由となります。ビジネスというのは世の中の何かしらの問題を自分が引き受けて解決するからこそ、その対価としてお金がもらえるわけです。それこそがお金稼ぎの基本だと私は考えています。不動産投資も同じです。問題を引き受けるからお金がもらえるわけです。問題は避けたい、だけどお金だけ欲しい、というのは成立しないですよね。

問題を避けつつ高利回りを、というのは誰しもが考えることですから、資金力の勝負になりがちです。そうなると資金力のある人が圧倒的に有利です。資本力を武器にした資本主義のゲームです。でも、そもそも普通のサラリーマンで不労所得を得たいと考えている人はお金に問題があるから不労所得を目指しているわけです。このゲームに参戦したところで資金力のない個人が勝てるわけがありません。なので、普通の不動産投資は普通の人には難しい、と私は考えます。資本力で勝てないのであれば、知識と経験と知恵で勝負するしかありません。つまりそれが問題解決能力です。そうなると投資対象は問題がない物件ではなく、問題がある物件、という風に切り替わります。しかし、問題がある物件を購入して問題が解決できないのであれば、ただ単に問題を抱えにいってしまっただけなので、その問題を解決するためのノウハウを不動産投資を始める前に習得する必要があります。

問題解決能力を身につけて、問題解決型の投資をぜひみなさんにやっていただきたい、と思い、セミナーを開催したり、こうした取材を受けたりすることで、自分の考え方を広めようとしています。資本主義のゲームを資本家と戦ったところで勝ち目はないので、それは賢い選択とは言えません。個人投資家が不動産投資で戦うなら、まずは学びましょう、自分を成長させましょう、その成長がキャッシュフローをもたらしてくれるような投資を心がけましょう。しかもそれは社会が急務としている能力でもあるわけです。

空き家というのは問題があるから空き家のままです。であれば、その問題を解決できる投資家になれば良いわけです。具体的に言うと、リフォーム費をいかに安くするか、という部分、リフォーム後にその家をどう活用するか、の戦略の部分、この2つがとても重要となります。

リフォーム業者をどう使うかが成功の鍵

リフォーム業者に見積もりを依頼したけれど、高額すぎて手が出ず、そのまま放置されてしまった、という空き家は数えきれないほどたくさんあります。

私たちがターゲットとする物件は問題のある物件ばかりですから、当然リフォームが必要です。ボロボロの状態の空き家を安く直すには、リフォーム業者をどう使うかが重要です。DIYで修理を行って人件費を浮かせよう、という方法はすぐに思いつくかと思いますが、それは投資家がやることではありません。投資家が肉体労働を始めてしまうのは危険だと私は考えています。

人間は体が忙しいと頭が進化しません。問題解決は、知識と経験と知恵で行うものであって、肉体労働で行うべきものではありません。なので、肉体を動かして稼いではいけないという制約条件を自分に課して頭を使って考えないとイノベーションは起きません。作業を行うと満足感がありますが、実はそれは罠です。もちろん、それが楽しいのであれば止めはしないですが、投資というのは体を使って稼ぐことではありません。私は、効率的にイノベーションを起こすにはDIYをするべきではない、というスタンスでいます。

どのリフォーム業者にお願いするか、という点と、どんな頼み方をするか、という2点が重要です。それもリフォーム業者にできるだけ安くお願いします、という方法ではありません。リフォーム屋さんにはちゃんと自社の利益を確保してもらいつつ、リフォームを安く行う、というのがポイントです。ですが、こちらの予算と向こうの予算を合致させるには知識が必要です。知識に基づいた頼み方をするとリフォーム代は安くできます。

まず、どこのリフォーム業者にお願いするかですが、リフォーム会社業界を俯瞰するとグレードと目的ごとに分類可能です。リフォーム業者も自然と住み分けができているんです。まずグレードで言うと、高級、中級、基本、目的で言うと、マイホーム、賃貸目的、と下記の図のように分かれています。

では、空き家のリフォームをどこにお願いすべきかというと、基本のグレードで賃貸目的のリフォームを行っている業者になります。そういう業者さんにお願いしないと意味がないですよね。高級グレードのマイホームのリフォームを請け負っている業者に話しかけても会話は噛み合いませんし、場合によっては怒られたりもします。多くの空き家オーナーは高級グレードのリフォーム業者から相見積もりを取って、この金額ではとても空き家の修繕はできない、と諦めてしまいます。高級グレードのリフォーム会社にいくら声をかけても実りはありません。なので、次はどうやってそのゾーンにいる業者を探すか、というのがミッションとなります。ここのゾーンの業者とやり取りするためには基本知識が必要です。

例えば、スペックの高いパソコンを安く手に入れようと思ったら、秋葉原に行って、店主に質問をしながら欲しいと思うパーツを購入して、自分で組み立てれば良いわけです。ただ、パソコンの知識もない、勉強する気もない、今すぐにスペックの高いパソコンが欲しい、となるとヨドバシカメラやビックカメラなどでピカピカの箱に入った20万円や18万円、15万円といった値札の付いたパソコンを買うことになるわけですが、当然パーツを買って自分で組み立てるよりは高くつきます。パーツを買って自分で欲しいスペックを組んだ場合は5万円でできるかもしれません。リフォーム業者も同様です。リフォーム費用をできるだけ抑えるためには、リフォーム業者の言葉で、リフォーム業者の常識の範囲内のお願いをする必要があります。そのための知識と経験が不可欠となります。

リフォーム業者の探し方

次にそれを踏まえてリフォーム業者をどうやって検索するか、について説明します。

しかるべきキーワードで検索しない限り、理想の業者にはなかなかたどり着けません。そのためにはリフォームがどういう項目で成立して、総額が計算されているのかを理解する必要があります。総額というものは計算プロセスがあっての総額です。プロセスに対する理解があれば、不要な項目を省けたり、この項目に対してはこの単価でやって欲しい、という具体的な注文を持って検索することができるようになります。リフォーム費は単価x数量の集合体でできています。ということは、自分の希望単価と希望数量を把握しなくてはなりません。そういう知識はどうしても必要となります。

例えば、壁紙の交換の最低価格がいくらなのか、フローリングに見た目が似ているクッションフロアの張り替えはいくらなのか、畳の表替え、ふすまや障子の張り替えとか、網戸の交換、塗装、カーテンレールの交換などそれぞれの作業に対する単価、つまり人件費+材料費の総額をしっかり頭に入れておく必要があります。例えば、壁に貼るクロスであれば1平米あたり750円から850円くらいです。クッションフロアであれば1平米あたり2200円から2500円くらいです。これらの目標単価以内で治るリフォーム業者にお願いするわけです。

また、リフォーム代は単価x数量で決まります。では、6畳の部屋にはどれくらいの大きさの壁紙が必要でしょうか?実際は窓の大きさや収納の大きさなどで部屋ごとに異なりますが、概ねの平均は28平米くらいです。天井と床は同じ面積ですから大体10平米くらいです。この種のデータはホームセンターで簡単に入手できます。ホームセンターには壁紙が普通にグルグル巻きにされて売られてますから。その数値を知っていれば、例えば見積書にクロスの数量が40平米と書いてあった場合、それを指摘することができます。と言っても、壁紙一式、と書いてある場合も多いですが。

目安としては、6畳の部屋の壁紙を張り替えるのにかかる費用は850円x28平米=2万3800円くらい、です。6畳の部屋の床、壁、天井などのフルリフォームを行う場合でも6万2700円くらいが標準的な価格です。この金額で壁と天井は新築と同じ印象に生まれ変わります。ちなみに言うと、綺麗な壁にクロスを貼る値段と汚い壁にクロスを貼る値段は全く同じです。しかし、物件を購入する際には汚い物件の方が安いわけですから、汚い物件の方が投資対象として優れている、ということになります。人の気持ち的に、汚い方がリフォーム代が高い、と思いがちですが、リフォーム代は実は変わりません。ですが、多くの投資家は綺麗な状態の物件の方が安心感がある、イコールこちらの方が堅実な投資である、と判断してしまいがちですが、これはよくある勘違いです。

一部屋のリフォーム価格がわかれば3LDKの物件の部屋のリフォーム代も計算できます。6万2700円x3部屋=18万8100円がその金額です。なので、どうやって計算してもリフォーム代が1000万円かかります、という計算にはならないはずです。

先日、とあるお店で気分転換に畳の張り替えをしませんか?という張り紙がしてあったのですが、そこに書かれていた金額は6畳の部屋で4万円から、でした。私の価格表で調べると畳の表替えは一畳2700円から、ですから、実際は2700円x6畳=1万6200円で表替えは可能です。その差額を安心代、という形で多くの人は支払っているわけです。ここらへんのことは基本的なことですが、この基礎知識を持っているだけでもリフォームの際にはかなりの金額が節約できます。

なんの業界でもそうですが、買い物のプロにならないと良い買い物をすることは難しいです。ただその対象が不動産物件となると一生に何度も売り買いをする人は多くありません。例えば、IT業界と比較して、知らなくてはならない知識の量がさほど多くないにも関わらず、一般の人は不動産の売買やリフォームに関する知識をあまり持っていません。さっきの価格表と計算方法を持っているだけでも、不動産人生は大きく変わるはずです。雨漏りの修理でいうと1箇所につき1万円から3万円です。床の傾きを直す場合、曳家、という方法で家を引っ張る方法があるのですが、それをやると300万円くらいは簡単にかかってしまいます。ですが、床の部分だけを直すのであれば、そこまでの金額はかかりません。部屋の傾き調整はだいたい8万円から13万円くらいです。これは部屋単位での価格ですが、家の全ての部屋が傾いていることは正直あまりないです。廊下や押入れなど部屋以外の部分が傾いているのは生活にあまり支障がないですから、極端な話、直す必要がない場合も多々あります。どこまで直すのか、というのは戦略に依存します。次は戦略についての考え方をご紹介します。

戦略とは何か?

戦略とは何か、というのを具体的に落とし込んでいくと、「誰に」「何を」「いくらで」と明確に表現できるものが戦略である、と私は考えます。

私の賃貸経営戦略の場合、「低所得者向けに」「広さと安さという二大セールスポイントを」「地域最安値で提供する」というのが戦略です。空き家問題の中心は戸建ですから、戸建の問題にメスを入れなくては意味がありません。これを実現するためにはどんな戸建物件を仕入れるべきなのか、どんな入居者募集条件が良いのか、という風に考えていきます。全ては戦略を実現するためです。ここがはっきりしていない場合、行動が曖昧になり、理念の実現が難しくなります。「広さ」と「安さ」を実現させるには華美な装飾は不要ですから、お金をそこにかける必要はありません。清潔であれば問題ありませんから。リフォームを安く済ませる、ということは安い家賃が実現できる、ということでもあります。投資額を抑えることは、投資家のためだけでなく、入居者のためにもなるわけです。

地域最安値の検索方法も簡単です。まず不動産物件の紹介しているサイトを開き、〇〇駅が最寄りの65平米、3LDKなど投資物件と同じ条件の物件を検索します。その結果を安い順に並べ、最安値をチェックします。そしてその最安値よりも少し安い金額で市場に出します。そうすれば他の物件よりもお得な条件となるため、ターゲットとしている低所得者層の人はそのお得感に必ず反応します。ですから大抵の場合、すぐに借り手は見つかります。借り手にしてみても、広くて安い物件を借りることができるため、ウィンウィンが成立します。

日本全国におよそ1000万件ある空き家問題の解決になぜこの戦略が結びつきやすいかと言うと、この戦略は標準化し易いからです。おしゃれなリフォームやコンセプトに沿ったアプローチではなく、安く直して安く貸す、という単純作業の繰り返しなため、それこそ北海道から沖縄まで標準化したやり方でこの戦略は実行可能です。広さと安さが売り、それ以外のメリットはありません、というメッセージは非常にシンプルでわかりやすいため、ボリュームゾーンに対して響くアプローチができます。事業拡大の可能性が感じられたので、私はこれを事業化してみようと考えました。

賃貸経営戦略はどこの層を狙うかが重要

私のビジネスモデルで狙っているのは、低所得者層です。彼らはできるだけ広くて安い住処を確保したいと思っているわけなので、廊下が多少傾いていてもさほど気にはかけないでしょう。

そう考えると、どこの層を狙うのか、というのはとても重要です。富裕層を狙うか、低所得者層を狙うか、という両極端の部分が一番戦略立てやすいです。そして、その戦略を実現するためのリフォームとはどんなリフォームなのか、というのを考えなくてはいけません。逆に言うと、戦略実現と関係のないリフォームはやるべきではありません。物件の問題は解決するかもしれませんが、余分なお金がかかるだけでそれによって誰も幸せにはなりません。

なので、まずは誰に向かってどういう賃貸経営をするのか、というのを明確にする必要があります。実現しないものがわからないまま投資をしても「登るべき山を決めずに進むのは彷徨うに等しい」という状態ですよね。

不動産投資のスタイルには3種類あって、高利回りを狙うキャッシュフロー型、売買を繰り返すトレーダー型、そして空き家問題解決し、低所得者向けに安価な住居を提供するというビジョンの実現を目指すビジョン型です。私が提唱しているのはこのビジョン型になります。

次世代型 – 買わない不動産投資:「シェアリングエコノミー型不動産投資」

ここまで話してきた不動産投資の場合、物件を購入するための資金が必要です。ですが、物件を購入する資金がなくても実践できる「シェアリングエコノミー型不動産投資」というのを次の段階ではやってみようと思っています。

そもそも不動産投資の目的というのは家賃収入を得ることです。家賃収入が欲しいから物件にお金を払って所有権を得てるわけですが、物件を買わなくても家賃だけ手に入る方法があるのであれば、それに越したことはないですよね。

これは2013年のデータですが、国土交通省が把握している空き家と定義したものが今日本には1000万件あって、東京だけでも82万件の空き家があります。投資家としては、それらの空き家物件に対して、リフォーム代を私が払いますので、リフォーム後に得られるようになった家賃収入をシェアさせてください、とオファーすれば、現状では固定資産税を所有者は持ち出しで払ってるわけですから、それを許可してくれる人もいるはずです。所有者からしてみても投資することなく家が綺麗になるわけですから、メリットがあります。東京の空き家の状態を見るとそれほどひどいものはあまりないですから50万円程度でリフォームできる物件もかなりあると思います。それを地域最安値の賃料で貸すことができれば、東京は日本で一番賃料が高いわけですから一年で投資分がペイできる計算になる物件がかなりたくさんあります。

投資をもっと儲けるためにこのビジネスモデルを考案したわけではなく、より効率的に空き家問題を解決するために、より参入ハードルの低いシェアリングエコノミー型不動産投資、というこのビジネスモデルを考えました。問題を解決するためには急所にメスを入れる必要があります。重箱の隅から手を入れても意味がありません。つまり、47都道府県でもっとも空き家件数の多い東京から空き家問題を解決するべきです。一番多いのは東京、次が大阪、その次が神奈川です。ですが、これらの地域は地価が高いのでお金の問題がクリアできず、手付かずになっていることが多いです。シェアリングエコノミー型であれば、地価の影響を受けず、空き家問題を解決できるかもしれません。それでいて賃料の高さの恩恵を受けることができます。かつライバルもまだいません。ということはかなりブルーオーシャンな状態だと言えます。

「人と金」のこの2つだけを用意できれば事業はいくらでも大きくできます。お金が欲しいと思ったら、お金を探すのではなく、問題を探せばいい話なんです。問題というものは誰もその問題の解決を手がけないから問題になっているわけですから、問題を解決できればお金は付いてきます。必要なのは問題解決能力と見せかけの安心感に流されない気持ちの強さを持つことです。

まとめ:

今回紹介した礒崎氏の空き家投資方法が問題の全てを解決できるほど、空き家問題は単純なものではないとは思いますが、誰も手を出したがらない問題に対して知恵と経験と知識を武器に解決方法を提案し、その対価としていくらかのお金を受け取る、という投資戦略はいたって健全なやり方に思えます。

マイホームを買うことを誰しもが夢見た時代から、「負動産」と呼ばれることがあるほどに、不動産が財産ではなくむしろ負債のように扱われる時代へと、すでに突入しているのかもしれません。シェアリング・エコノミーやオープン・イノベーションと言った新しい形のライフスタイルや考え方により人の暮らしも、何かを所有することに対する感じ方も、豊かさとは何か、という概念も大きく変わりつつあります。長い間、当たり前のように思われてきた「敷金・礼金・仲介手数料・更新料・保証人制度」のような貸し手市場の不動産制度も少しずつ見直されてきています。

現在の日本の空き家率は13.5%ですが、今後も空き家率は上昇していく、と言われています。その背景には、少子高齢化や核家族化問題だけでなく、更地にしてしまうと固定資産税が高くなる、といった一筋縄ではいかない複雑な事情があります。しかしこのままでは、管理が行き届いていない空き家や管理者が誰かすらもわからない物件が増え続けていき、空き家問題はさらに深刻化していくでしょう。しかし、空き家問題は日本が抱えている問題の氷山の一角にすぎません。空き家バンクのような取り組み存在しますが、1000万件あるはずの空き家状況を鑑みると円滑に機能しているとはまだまだ言えない状態です。空き家問題に限らず、より豊かな社会の実現のために何ができるのか、というのは我々一人一人が常に考えていかなくてはならない問題ではないでしょうか。

(取材・テキスト:データのじかん編集部)

株式会社ベル 代表取締役
礒崎和彦氏

神奈川県藤沢市出身
中央大学 商学部 商業・貿易学科 卒業
アメリカ モンタナ州立大学 会計、税務、法律、監査等の関連単位取得

大学卒業後、株式会社リクルートにて新規開拓営業マンとして従事し、事業部トップの営業成績を残す。その後、IT業界に転職。どんな事業を行うにしても、新規営業、会計、ITが非常に重要であるという認識の下、この3つを意識しながらキャリアを形成。2006年10月まで一般企業のサラリーマンとして勤務。2006年11月より独立。たとえ営業力、会計力、IT能力があっても、修羅場で絶対に逃げ出さない精神力が必要であるという認識のもと、資金も、事業経験も、何もかもがない中でまずは自力で生き抜く強さを身につけるため、インターネット事業に着手。元手資金ゼロから富を生み出すプロセスのみに徹底的にこだわり、とにかく生き抜く底力の獲得に注力。その結果、コストを一切かけない方法のみで、しかも仕組み化によってアフィリエイト月収200万円以上を達成。そのかたわら、より良い不動産投資とはどんな形かを10年間模索。その結果、問題解決型不動産投資が良い成果を出せると確信し、廃墟の空き家を安定した高収益に変える投資手法を習得。元・ライブドア社長、堀江貴文氏(ホリエモン)と共同で不動産投資会社を設立し、代表取締役に就任(現在退任)。

カテゴリー: 社会