戦略とは何か？

戦略とは何か、というのを具体的に落とし込んでいくと、「誰に」「何を」「いくらで」と明確に表現できるものが戦略である、と私は考えます。

私の賃貸経営戦略の場合、「低所得者向けに」「広さと安さという二大セールスポイントを」「地域最安値で提供する」というのが戦略です。空き家問題の中心は戸建ですから、戸建の問題にメスを入れなくては意味がありません。これを実現するためにはどんな戸建物件を仕入れるべきなのか、どんな入居者募集条件が良いのか、という風に考えていきます。全ては戦略を実現するためです。ここがはっきりしていない場合、行動が曖昧になり、理念の実現が難しくなります。「広さ」と「安さ」を実現させるには華美な装飾は不要ですから、お金をそこにかける必要はありません。清潔であれば問題ありませんから。リフォームを安く済ませる、ということは安い家賃が実現できる、ということでもあります。投資額を抑えることは、投資家のためだけでなく、入居者のためにもなるわけです。

地域最安値の検索方法も簡単です。まず不動産物件の紹介しているサイトを開き、〇〇駅が最寄りの65平米、3LDKなど投資物件と同じ条件の物件を検索します。その結果を安い順に並べ、最安値をチェックします。そしてその最安値よりも少し安い金額で市場に出します。そうすれば他の物件よりもお得な条件となるため、ターゲットとしている低所得者層の人はそのお得感に必ず反応します。ですから大抵の場合、すぐに借り手は見つかります。借り手にしてみても、広くて安い物件を借りることができるため、ウィンウィンが成立します。

日本全国におよそ1000万件ある空き家問題の解決になぜこの戦略が結びつきやすいかと言うと、この戦略は標準化し易いからです。おしゃれなリフォームやコンセプトに沿ったアプローチではなく、安く直して安く貸す、という単純作業の繰り返しなため、それこそ北海道から沖縄まで標準化したやり方でこの戦略は実行可能です。広さと安さが売り、それ以外のメリットはありません、というメッセージは非常にシンプルでわかりやすいため、ボリュームゾーンに対して響くアプローチができます。事業拡大の可能性が感じられたので、私はこれを事業化してみようと考えました。

賃貸経営戦略はどこの層を狙うかが重要

私のビジネスモデルで狙っているのは、低所得者層です。彼らはできるだけ広くて安い住処を確保したいと思っているわけなので、廊下が多少傾いていてもさほど気にはかけないでしょう。

そう考えると、どこの層を狙うのか、というのはとても重要です。富裕層を狙うか、低所得者層を狙うか、という両極端の部分が一番戦略立てやすいです。そして、その戦略を実現するためのリフォームとはどんなリフォームなのか、というのを考えなくてはいけません。逆に言うと、戦略実現と関係のないリフォームはやるべきではありません。物件の問題は解決するかもしれませんが、余分なお金がかかるだけでそれによって誰も幸せにはなりません。

なので、まずは誰に向かってどういう賃貸経営をするのか、というのを明確にする必要があります。実現しないものがわからないまま投資をしても「登るべき山を決めずに進むのは彷徨うに等しい」という状態ですよね。

不動産投資のスタイルには3種類あって、高利回りを狙うキャッシュフロー型、売買を繰り返すトレーダー型、そして空き家問題解決し、低所得者向けに安価な住居を提供するというビジョンの実現を目指すビジョン型です。私が提唱しているのはこのビジョン型になります。

次世代型 – 買わない不動産投資：「シェアリングエコノミー型不動産投資」

ここまで話してきた不動産投資の場合、物件を購入するための資金が必要です。ですが、物件を購入する資金がなくても実践できる「シェアリングエコノミー型不動産投資」というのを次の段階ではやってみようと思っています。

そもそも不動産投資の目的というのは家賃収入を得ることです。家賃収入が欲しいから物件にお金を払って所有権を得てるわけですが、物件を買わなくても家賃だけ手に入る方法があるのであれば、それに越したことはないですよね。

これは2013年のデータですが、国土交通省が把握している空き家と定義したものが今日本には1000万件あって、東京だけでも82万件の空き家があります。投資家としては、それらの空き家物件に対して、リフォーム代を私が払いますので、リフォーム後に得られるようになった家賃収入をシェアさせてください、とオファーすれば、現状では固定資産税を所有者は持ち出しで払ってるわけですから、それを許可してくれる人もいるはずです。所有者からしてみても投資することなく家が綺麗になるわけですから、メリットがあります。東京の空き家の状態を見るとそれほどひどいものはあまりないですから50万円程度でリフォームできる物件もかなりあると思います。それを地域最安値の賃料で貸すことができれば、東京は日本で一番賃料が高いわけですから一年で投資分がペイできる計算になる物件がかなりたくさんあります。

投資をもっと儲けるためにこのビジネスモデルを考案したわけではなく、より効率的に空き家問題を解決するために、より参入ハードルの低いシェアリングエコノミー型不動産投資、というこのビジネスモデルを考えました。問題を解決するためには急所にメスを入れる必要があります。重箱の隅から手を入れても意味がありません。つまり、47都道府県でもっとも空き家件数の多い東京から空き家問題を解決するべきです。一番多いのは東京、次が大阪、その次が神奈川です。ですが、これらの地域は地価が高いのでお金の問題がクリアできず、手付かずになっていることが多いです。シェアリングエコノミー型であれば、地価の影響を受けず、空き家問題を解決できるかもしれません。それでいて賃料の高さの恩恵を受けることができます。かつライバルもまだいません。ということはかなりブルーオーシャンな状態だと言えます。

「人と金」のこの2つだけを用意できれば事業はいくらでも大きくできます。お金が欲しいと思ったら、お金を探すのではなく、問題を探せばいい話なんです。問題というものは誰もその問題の解決を手がけないから問題になっているわけですから、問題を解決できればお金は付いてきます。必要なのは問題解決能力と見せかけの安心感に流されない気持ちの強さを持つことです。

株式会社ベル 代表取締役
礒崎和彦氏

神奈川県藤沢市出身
中央大学 商学部 商業・貿易学科 卒業
アメリカ モンタナ州立大学 会計、税務、法律、監査等の関連単位取得

大学卒業後、株式会社リクルートにて新規開拓営業マンとして従事し、事業部トップの営業成績を残す。その後、IT業界に転職。どんな事業を行うにしても、新規営業、会計、ITが非常に重要であるという認識の下、この3つを意識しながらキャリアを形成。2006年10月まで一般企業のサラリーマンとして勤務。2006年11月より独立。たとえ営業力、会計力、IT能力があっても、修羅場で絶対に逃げ出さない精神力が必要であるという認識のもと、資金も、事業経験も、何もかもがない中でまずは自力で生き抜く強さを身につけるため、インターネット事業に着手。元手資金ゼロから富を生み出すプロセスのみに徹底的にこだわり、とにかく生き抜く底力の獲得に注力。その結果、コストを一切かけない方法のみで、しかも仕組み化によってアフィリエイト月収200万円以上を達成。そのかたわら、より良い不動産投資とはどんな形かを10年間模索。その結果、問題解決型不動産投資が良い成果を出せると確信し、廃墟の空き家を安定した高収益に変える投資手法を習得。元・ライブドア社長、堀江貴文氏（ホリエモン）と共同で不動産投資会社を設立し、代表取締役に就任（現在退任）。

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